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海外经济周报:美国房地产整装待出发

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时间:2015-06-24 22:16  来源:未知  阅读次数: 5314 次 复制分享 我要评论

  要点

  近期美国房地产数据表现好于经济整体,我们认为其背后的原因在于美国房地产业已走出次贷危机带来的“坑”,出现供需关系的改善,叠加加息预期带来的需求提前,但房地产业大周期是否启动仍有待进一步观察。

  近期美国房地产市场出现回暖。近期美国房地产数据均出现回暖迹象:1)美国5月建筑许可快速上升,或暗示新屋开工加速;2)美国新/成屋销售持续回升;3)2015年以来,美国住房贷款规模出现回升;4)房地产库存不断下降,显示库存增长不足以应对需求的回升,房价也因此出现上涨。

  美国房地产市场已填完次贷泡沫的“坑”。从1970年代以来的历史数据显示,64%是美国居民自有住房率的一根基本底线,经济泡沫时期,居民倾向于多投资于房地产市场,住房自有率会向上偏离,但也会逐渐回归到这根底线。目前来看,美国互联网泡沫和次贷泡沫中所累积的房地产过剩需求已得到了比较充分的。

  三因素暗示美国房地产需求回升:1)美国购房主力人群35-44岁年龄段的人口开始回升,拉动住房需求回暖;2)2014年下半年以来,美国家庭形成的速度大幅加快,刺激住宅需求的回升;3)资产负债表修复、助学贷款压力下降和收入上升使得年轻人的金融条件的改善,有利于住房需求回升。

  但美国房地产大周期的启动仍言之尚早。虽然美国房地产市场已经从次贷危机透支的“坑”中走出,从中期的角度来看,供需也已改善。那么这是否意味着近期美国房地产数据的改善来自于房地产新周期的启动?我们认为这还有待确认。1)美国刚刚经历了一轮房地产周期的泡沫到破灭的过程,美国居民部门迅速回到大幅加杠杆的周期,我们认为难度较大;2)从美国住房自有率的历史上来看,在90年代中期房地产大周期启动之前,近十年的时间,住房自有率都稳定在当前的水平,这意味着这并非是房地产周期启动的充分条件;3)联储加息临近,这不利于房地产大周期启动。近期房地产市场数据的超预期是否也是由于需求提前也有待观察。因而,我们认为,尽管近期美国房地产市场数据的改善有供需大改善的基础,但其回升力度还需等待进一步的确认。

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